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广东省律师办理担保法律业务操作指引

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热度2987票浏览174次时间：2010年8月03日 16:07

广东省律师办理担保法律业务操作指引

编辑：反垄断反不正当竞争律师网来源：广东省律师协会

[0Zf2I$H`:x9T/L2z)u!X0

h|.KN9D+}0

)G'tO4S}:LoY!cb0第一章前言

第一节目的与适用

)G YR5J)W+J0T}0第二节预先审查

/~AU3j7P?0第三节担保方案的确定

`I1c0lB!}0Fr0第四节合同的审查

O[k$m{RJ!cM0第五节担保中的检查

第六节担保的变更、撤销和解除

第二章保证担保

'V BSBK)JV0第一节保证和保证人

JBek X!g9depV0第二节保证合同和保证方式

第三节保证责任

第四节保证担保的诉讼

第三章抵押担保

抵押之一：房地产抵押

9pLw#Z/GZEk0第一节房地产抵押担保

第二节抵押合同

,YiWd+j8xi0第三节抵押登记

第四节抵押的效力

第五节最高额抵押

第六节抵押权的实现

+I%rT|:E_2Ap0抵押之二：动产抵押

第四章质押

第一节动产质押

第二节公路收费权的质押担保

第三节票据质押担保

-]N {Gcl0第四节国债质押担保

第五节公司债券担保

D0W)K U4pGk0第六节银行间债券担保交易

第七节单位定期存单的质押担保

TM9O)LUDR0第八节仓单质押担保

第九节上市公司法人股份质押担保

第十节国有股份质押担保

第十一节外商投资者股权质押

},b|{)\fQ0第十二节证券公司的上市流通股票质押

2M*^:Ru&}A}6f0第十三节　注册商标专用权质押担保

vm%k1vPj?5b0第十四节　专利权质押担保

?'e,X*q:Z`R V0第十五节著作权（版权）质押担保

第五章附则

XB@gp$h$]2zb0f0

第一章前言

jpE{s0

TFUX"w$w4O$WnL0

第一节目的与适用

!G,Kir/W3Lbr1n0第一条编写本指南的目的和依据

为指导律师从事担保法律业务，提高律师从事担保法律服务质量，依法维护委托人的合法权益，依据《律师法》、《民法通则》、《担保法》、《合同法》和其他有关法律法规以及最高人民法院有关担保法律制度的司法解释，特编写本担保法律服务操作指南供律师执业参考。

第二条指南适用范围

,S$s'_5YzjU0 中华人民共和国境内公司、企业、事业单位、其他组织和公民对由民事行为产生的债权关系设定担保的，律师在不违反关于担保的法律、法规强制性和禁止性规定的情况下，为以担保法规定的保证、抵押、质押方式设定担保提供法律服务的，结合具体实际情况，参考律师担保业务操作指南的相关条款。担保法规定的留置担保、定金担保，不适用律师担保业务操作指南的相关条款。

/e4M8dC#x.H K0信用证业务中的商业银行保函担保，涉外招标投标工程项目中的金融机构保函担保等涉外担保，以及参考适用境外担保法律实施浮动财产负担、固定财产负担、所有权保留担保、财产权利让与担保或财产按揭担保、应收账款担保、保理担保等担保法律服务的，不适用律师担保业务操作指南的相关条款。

第二节预先审查

&z6['r\"h%o0 第三条审查的内容

L-z#b0QE1GD"\2A0律师承办担保法律事务时，须结合担保当事人的合法资格、资信状况、代偿能力、担保物(抵押物、抵押权利、质物或质押权利)权属等，对担保行为的合法性、有效性如实陈述审查意见、法律意见及法律风险评估，并可以根据委托合同的规定出具法律意见书。

!JKqt,X@X]#bX0 第四条合法性审查

@}n^3b?'Ym.v0 律师审查担保行为合法性时应结合各种担保行为的特殊性，审查担保人主体资格的合法性，意思表示的真实性，担保行为的合法性。

担保行为合法性的审查范围,包括是否属于无效的、可请求变更和可撤销的、可解除的和终止的担保行为等。

`a3lu#A~/A0第五条有效性审查

律师审查担保行为有效性时应结合各种担保行为的特殊性，审核担保行为所涉及的法律文件是否真实、齐备，核实当事人内部的决策程序文件和政府主管部门的批准、登记手续等。

第六条担保人的内部决策程序文件

律师可以提醒委托人的主要决策人或主要决策机构慎重审议担保额度较大或风险含量较高的主债权合同，必要时律师可以在提交的法律意见书中作出谨慎的说明。

M$|4w1k'mbG|"YN0

第三节担保方案的确定

第七条数人担保和多种担保方式

律师可以根据委托合同的要求，为当事人设定担保方案，和/或分析各种担保方式的可行性和利弊。

同一债权的担保人（保证人、抵押人、出质人）可以是一人，也可以是数人。

HK)c+W4Z`0同一债权有两个以上担保人的，担保人律师可以建议担保人明确担保方式和具体划分担保份额，并在担保合同中具体约定。

担保人之间私下约定的担保份额比例，不能对抗债权人的请求。

第八条反担保

N2AGoEa0 担保人为债务人担保时，可以要求债务人或第三人提供抵押、质押反担保，可以要求第三人提供保证反担保。

8Sf%J#M|(_t#r-N0第九条保证保险

h#^b!S Qh9[$l;?m0选择保证责任保险作为主债权担保的，除应符合《保险法》的有关规定外，还须符合下列要求：

1、保险责任条款的约定应与借款合同中借款人的义务一致；

E} b*d s02、保险标的保险价值应包括贷款本金、利息、违约金和损害赔偿金；

X*u9A&X;\5vH{03、保险人对约定的保险责任承担无条件赔偿责任。

第十条担保物保险

律师建议委托人，抵押人、出质人就抵押物、质押物办理财产保险的，在保险合同中应明确担保债权人为第一受益人。

S9[oH[$K!z0抵押人、出质人不办理保险的，担保债权人可以不接受该抵押或质押，或要求主合同债务人另行提供担保。

第四节合同的审查

第十一条审查主合同的成立和合法性

#Y2P8n4v,U'{0cM0律师提供担保法律服务时，应审查主债务合同的成立与合法性。

律师可以提醒委托人主合同不能依法成立或内容不合法，则担保合同不能产生预期的法律后果。对主债务合同审查需要注意如下情况：

7W VZkiP3OH/`01、主合同依法成立的，自成立时起生效，但法律另有规定或当事人另有约定的除外；

2、附有主合同成立条件的，自所附条件成就时生效；

3、主合同需要办理批准、登记手续的，自办理完毕批准登记手续后生效；

4、主合同条款是否违反法律、法规强制性和禁止性规定。

_L&c&F%b0第十二条审查担保合同的成立和效力

律师审查担保合同的成立与效力时应具体分析以下情况：

（一）担保合同依法成立的，自成立时生效。当事人有特别约定，或法律有特别规定的除外。

TLeK["L Q/o(?0 （二）下列担保应当办理批准、登记手续，批准、登记后生效：

[p6@"K1ru:mw0 1、外资企业将其财产或权益对外抵押的，须经审批机关批准并向工商行政管理机关备案；

C@Y2I nG0 2、境内机构提供对外担保，只能由符合国家规定的金融机构和企业办理，并须分别情况经外汇管理机关批准和/或登记；

3、法律、法规规定的其它情形。

&W"J/MhzBw uD0第十三条禁止代为履行非金钱债务情形

律师应提醒委托人不得代为履行以下非金钱债务：

4cX%g!|9Vn@ @0 1、债务人履行的合同义务具有特殊身份的性质，担保人不能实际代为履行(例如：制作中国传统手工艺品，特别门派的艺术表演，著名专家学者的演讲报告等)。

2、主合同、担保合同当事人之间有特殊约定，担保人不得代为履行主债务人的非金钱债务，只担保承担相应的金钱债务或承担具体约定数额或范围的损失赔偿。

u6mQ^jecV0 3、法律、行政法规对经营或交易行为有专属许可的规定(例如：进出口贸易、金融业务等)，以及标的物的转让、流通等有禁止性、限制性规定的，担保人代为履行的无效。

s:\ `kV0 第十四条律师对保证担保合同的合理注意

律师根据委托合同参与担保合同签署程序时，可以根据法律向委托人解释合同条款的法律含义，同时注意担保合同中以下内容：

1、保证担保方式：保证责任是一般保证，还是连带责任保证。

2、保证担保独立性：保证合同一般为从合同，但保证合同各方可以根据实际情况约定保证合同具有相对独立性，保证人不因主债权合同的变更、无效而单方面免除保证责任。

1nMgt.X'c8x3JH5ik03、担保人的告知义务：保证人的经营机制或组织结构发生变化，如承包、租赁、股份制改造、联营、合并(兼并)、合资(合作)、分立等，担保人应当依据担保合同约定提前通知债权人并协商确认担保债权，或履行合同约定的其他保全措施，以保证担保债权不受损害。

[/X1|g4r2x6^*e!Sj0 4、履行担保责任的约定：当主债务人不履行合同时，债权人可以直接要求连带责任保证人履行担保责任，一般保证人则依法享有先诉抗辩权。

5、保证期间及起算日的约定：保证人承担保证责任的期间为主合同履行期届满主债权本金、利息及相关费用未受清偿之时起六个月或约定的其他具体期间。

m"Mn/Jzx0 第十五条对担保人的特别提示

qe\6t9S&Y0 律师可以提醒委托人注意下列内容文字的准确性：

1、担保金额；

2、保证期间；

3、保证方式：一般保证或连带责任保证。

9QnGlP4aj:eJ04、担保范围：主债权，利息，违约金，损害赔偿金，实现债权的费用，担保物的保管费用及其他约定的费用。

:BLT5t*C c05、数人保证或多种担保方式并存时的担保份额。

第五节担保中的检查

/Q%O U};l@ac8o0

第十六条督促登记

8pJQ"jS^0 律师在办理抵押担保或质押担保时，对登记生效的担保，应当建议委托人依法办理担保登记手续；对登记对抗第三人的担保，应当向委托人合理解释登记对抗的法律意义。

担保合同终止，可以提示抵押人或出质人与债权人共同办理注销登记，返还占有和保管的担保物文件和凭证。

第十七条妥善保管抵押物和质押物

+k B%[f!?;c/a0律师应提醒委托人妥善保管抵押物、质押物以及与担保有关的票据、单据、凭证和有关文书等。同时提示委托人收到担保物品、凭证和法律文书的一方，应开具收据和保管清单，并妥善保存。

第十八条效力待定的担保合同

律师应提示委托人，下列担保合同的生效条件：

s0`-p#h?%]+H` KwY3i0 1、附加条件的担保合同，自条件成就时生效；为了自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就。

2、附加期限的担保合同，自期限届至时生效。

3、限制民事行为能力人订立的合同，须经其法定代理人追认才能生效。

0i"N\3[x TBC@0 4、行为人无权代理、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同的，须经被代理人追认时生效。

1?&j2r$]i/~,\#~0 5、无权处分的人处分他人财产，须经权利人追认或依法取得处分权，方能生效。

b1D'Q:qw:kA~6n0在上述3、4、5需要追认的情况下，律师可以同时提示委托人追认的期限。

6w2hg-E+tX:du4s)]0第十九条无效的担保合同

律师应当合理提示委托人，除担保法规定的主合同无效导致担保合同无效外，具有下列情况之一的，担保合同也无效：

M`wv(W0 1、一方以欺诈、胁迫手段订立担保合同的，损害国家利益的。

,`2LIFxU0 2、恶意串通，损害国家利益、集体利益或第三人利益。

3、以破产、分立、合并、联营等合法形式掩盖逃债、欺诈等非法目的的。

pv`{*XX/jUP04、为犯罪行为、非法交易订立担保合同，损害社会公共利益的。

.tMuLu+o6^A-Wj0 5、中方投资者为外商投资企业的注册资本以及外商投资企业的外方投资部分的对外债务提供担保。

o,z,F"b0c#y P0 6、董事、经理擅自以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保。

:| RIz Q_07、以及其他违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定的担保合同。

第二十条担保中的合法性检查

律师在担保合同订立之后进行检查的主要内容：

1、保证人的合法资格、信用等级和偿还能力是否发生变化。

ta4W@V&}.j_ ?02、抵押物的权属、自身价值和市场价格是否发生变化，抵押财产是否被有关机关依法查封、冻结、扣押，抵押物的财产保险是否到期等情况。

9i U u+v9?5gp I B*L03、质物和质押权利的权属、自身价值和市场价格是否发生变化，质物的财产保险是否到期等情况。

4、担保人的经营机制和组织结构是否发生变化，如果发生承包、租赁、股份制改造、联营、合并(兼并)、合资(合作)、分立，解散、破产等情况，以及可能影响担保人履行担保责任的其他情况。

第二十一条对担保的监督与管理

律师根据情势认为必要时可以建议委托人，在担保业务较多的情况下，对担保合同登记造册，对担保所涉及或有发生的债权、债务实行台账式管理，并经常监督、检查担保合同的履行条件是否发生变化。

g{:KP/Ng0N(E?Ew+P0在实现担保债权和履行担保合同中，律师应当积极协助委托人的专门机构或专人处理相关法律事务。

第六节担保的变更、撤销和解除

4gU%L9ry0`&I2[0

5Y*s0N4Q,K+j0第二十二条主合同变更与担保效力

3vrkNrk;lf(mW0债权人与债务人协议变更主合同下列实质性内容的，增加主合同债务人责任的，必须取得担保人同意，否则，担保人对增加的债务免除承担担保责任。

1、合同标的及标的物；

2、增加标的物的数量；

/Ti#rA&zG%bIC%p03、变更标的质量标准；

x+X CUvZ04、调整合同价款或报酬；

&a}$S;^5lxi uy A]1O05、延长债务履行期限；

rd)C8C;|06、调整履行地点和履行方式；

)c Or:w0UtU B07、变更违约责任；

8、变更解决争议的方法；

9、变更决定合同目的、性质的其他内容。

第二十三条可撤销、可变更的担保合同

:z'O0w?-a0律师合理提示委托人，担保合同出现下列情况的，可以请求人民法院或仲裁机构变更或撤销：

1、由于重大误解而订立的担保合同。

;dC0|:pC0 2 、显失公平的担保合同。

.t+AN#|&EK6q0 3、一方以欺诈，胁迫手段或乘人之危，使对方在违背真实意愿的情况下订立的担保合同。

第二十四条担保合同的解除条件

!J o2VWL(m-M0 律师合理提示委托人，担保合同可以协议解除，也可以在约定的解除条件成就，或者出现下列法定情形时，解除权人可以通知对方解除担保合同：

`*rH}$IJH u E0 1、由于不可抗力致使担保合同的目的不能实现的；

Nxxk)L2^0 2、在履行期限届满之前，一方当事人明确表示或以自己的行为表明不履行担保合同主要债务的；

bc2F)_0P*j"V0 3、一方当事人迟延履行担保合同主要债务，经过催告后在合理期限内仍未履行的；

TeZFp;u0 4、一方当事人迟延履行担保合同债务或有其他不履行、瑕疵履行部分履行等违约行为，致使担保合同目的不能实现的。

第二十五条担保合同的解除方式

!aWexl3M0 律师合理提示委托人，解除权人应当在法定的、约定的解除权期限内行使解除权；没有约定期限的，经对方催告后在合理的期限内，没有积极行使的，解除权消失。

主张解除担保合同的一方应当通知对方，担保合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除担保合同的效力。

g)@r:Re2X0法律、行政法规规定解除担保合同应当办理批准登记手续的，依照其规定。

第二章保证担保

第一节保证和保证人

"B{ ilh_!f&m@0第二十六条保证人的一般条件

接受担保业务委托的律师应当审查保证人的资格，特别注意如下条件：

P ~{nHh;k;E+ny#N;B2i01、保证人必须是主合同债权人和债务人以外的第三人。

y3qA;KX0{02、保证人是个人的，必须具有民事权利能力和民事行为能力。

,A#{IzxGg#@KN03、公司、企业作为保证人的，应当持有合法的企业登记手续。

4、国家机关及社会公益单位以外的其他经济组织作为保证人的，持有政府主管部门颁发的开业证明。

;rg/D/Krt+N:V7c05、法律、法规有特别规定的，从特别规定。

第二十七条其他经济组织作为保证人

担保法规定的其他经济组织作为保证人的，律师应当审核其主体资格，主要包括以下情况：

!r1i'V4L%Xa8u%e,j8w01、依法登记领取营业执照的独资企业、个人合伙企业；

2、依法登记领取营业执照的联营企业；

I\e/Gu)o&cy03、依法登记领取营业执照的中外合作经营企业；

4、经过民政部门核准登记从事经营活动的社会团体；

5、经过核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业。

7\XiJ*]8a|'Z0第二十八条保证人资格审查

保证人承担担保责任，主体应当适格，并提交以下文件和有关资料：

:C1X K!E-g9HBD01、营业执照副本（原件）和年检合格证明；

Z}2Q%e1g)aPs1l02、税务登记证副本；

3、保证人为公司的股东名册或董事会名册；

'{9qlH(Fz4Ho04、法定代表人身份证明；

1j'kI'UnL-{~V05、已经为其他债权人提供担保的合同、资料、证明或未提供担保的承诺性文件；

fT'Q"HQO06、保证人为中外合营合作企业，应提供该公司（企业）董事会同意保证的决议；承包经营企业的，还应提交发包人同意保证的承诺文件。保证人为有限责任公司、股份有限公司，应当提供公司权力机构同意保证的决议。

Y [G(?:ft07、企业法定代表人或其它组织负责人委托代理人谈判和签字的授权委托书。

9N*O1v.Q-Ciq08、法人的分支机构：法人授权。

@"XiP joiZ09、保证人为个人的，应提交其身份证和户口簿.

第二十九条禁止为保证人

律师审查保证人资格时，如发现保证人属下列情况的，必须提醒委托人，下列单位或组织，不得作为保证人：

g*a$]0a/O01、国家机关、部队、武警不得为保证人。

g9Km"EUP*^X3L0 2、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。

9[bF7VIWs6M0 3、分支机构无企业法人授权委托书的，或者超出企业法人书面授权范围的，不得为保证人。

Y'H"f-v!u-U b0 4、企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人。

第三十条禁止的保证人例外

FYj t*a,{:y saQ0 符合国家法律、行政法规和司法解释规定的，下列机关、单位和组织，可以成为保证人：

n5_nA[!J~{ }[8A[!A0 1、国家机关经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷。

2、从事经营活动的事业单位、社会团体作为保证人的，如果无其他导致保证合同无效的情况，应当承担保证责任。

M9j_Ki {"P\0 第三十一条保证人的商业信用

)f(Bc3a[2Dt0 律师从事担保法律服务时，应当提醒委托人注意客观评估保证人的商业信用和担保法律风险。

&A].Hb&v+d"|f0 债权人可以根据债务数额、用途、清偿方式、清偿资金来源的预测、提供的担保、历史上的履约记录等因素综合判断法人债务人的商业信用。

NpHd` s"~2o%}0 债权人可以根据履约记录、职业与收入的稳定程度、归属于个人所有的或有权支配的资产、涉及其本人的债务数额和偿还期限等因素综合判断自然人个人商业信用。

FIuo!zB/`0 商业信用应当由债权人自行评定，并独自承担评定保证人商业信用的风险和费用。商业信用，可以根据不同的标准，参照相关因素委托专业机构评估或自己评估。

第三十二条代为清偿能力的评估

律师从事担保法律服务时，可以提醒委托人客观评估保证人的代为清偿能力。

债权人可以评估债务人、保证人的偿债能力，必要时应当对保证人进行实地考察，并承担评定债务人和保证人偿债能力风险的费用。

%`;b7G:_&~Cko0债权人可以综合以下多个方面综合评定保证人偿债能力：

GmZ'N5B@!sT!X0z01、注册资本和实收资本；

2、净资产值；

3、资产负债率；

4、流动资产与流动负债的比率；

(A*~0@!] jm'Ti1X05、速动资产与流动资产的比率；

6、长期资产与长期负债的比率；

7、资产收益率；

8、存货周期率；

9、应收账款周转率；

经审查评估后，对不符合条件的保证人，律师可以提醒委托人，债权人可要求债务人提供新的保证人或其他担保。

cI*W9AoMp;ad'{0第三十三条分支机构的保证责任

1}-wkU c\t(D0 律师审查发现保证人为分支机构时，应当提醒委托人，法人分支机构承担保证责任的，或由于保证无效承担赔偿责任的，由法人分支机构经营管理的财产承担，不足以承担的，由企业法人承担。

X.C(v]$TO%Z0 第三十四条职能部门的保证无效

律师应当合理提示委托人，企业法人的职能部门不得对外提供保证担保。

债权人明知或存在重大过失与企业法人的职能部门签订保证合同的，造成的损失由债权人自行承担。

n c%T1?"vLmc7k0 债权人知道或应当知道，或企业法人或其职能部门隐瞒真实身份的，债权人与职能部门的企业法人，根据担保法的规定，依据各自的过错程度，承担相应的民事责任。

suU7F%ja3LbC}0第三十五条第三人单方保证

*Y8XL,K;y0律师审查担保文件时，可以建议委托人考虑并接受第三人单方出具的保证担保书。

第三方保证人在主债权合同上以独立的保证人身份签字或盖章的，保证合同成立。

第二节保证合同和保证方式

!P2GOeBZ3}4p0

'},~$of| X n%{V0第三十六条保证合同成立

律师在审查保证合同成立时，应注意提示委托人保证合同应当采用书面形式。

\9Eo*wW"u0 保证合同经各方协商一致，由保证人、债权人的法定代表人或授权代理人签字或加盖单位印章的，保证合同成立。

主合同中，没有保证担保的条款，第三人以保证人的身份在主合同上签字或盖章的，视为保证合同成立。

第三十七条保证方式和份额约定

同一债务有两个以上保证人的，律师应当合理提示委托人以下保证担保事项：

5ID#m5R$B9n+K01、是独立性的保证，还是从属性的保证；

2、分别与债权人订立保证合同，还是在主债权合同上以保证人身份签署保证意见；

7xV.iWrNj03、明确是一般保证，还是连带责任保证；

4、是独立承担各自的保证份额、保证范围，承担一般保证责任，还是不约定保证份额和具体保证范围，相互之间承担连带责任保证。

第三十八条最高额保证

cu!H/n|(R0律师可以合理提示委托人，在最高债权额限度内，就一定期间连续发生的借款合同或某项商品交易合同所涉及的债权余额确定之后，保证人应当承担保证责任。

第三十九条个别保证的责任

"g7eSZX(w4XZA0 律师应当合理提示委托人，同一债务有两个以上保证人的，债权人对于保证人之间的保证合同属于个别保证，保证人对自己所提供的保证份额、保证范围与债权人有明确的、具体的、独立的约定的，个别保证人按照约定各自承担独立的保证责任。

按份个别保证的保证人按照约定的份额承担保证责任的，在其履行保证责任的范围内对债务人行使追偿权。

H'\5oX}p6sV2Y'|0 第四十条连带责任保证

律师应当合理提示委托人，同一债务有两个以上保证人的，债权人与保证人之间的保证合同属于连带责任保证，或保证人同时提供保证或分别各自提供保证，但各保证人与债权人没有约定保证份额的，视为连带责任保证，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任。

~0N zD RW1i$v.XYj0连带责任保证的保证人之间，或共同保证的保证人之间，按照约定的份额向债权人承担保证责任，不能对抗债权人希望一个保证人或多个保证人承担连带责任的要求。

&D5[)^y/g(L_0保证人承担保证责任后，向债务人追偿的部分，由各连带保证人按照其内部约定的比例分担；没有约定的，平均分担。

aTI @'gxZGw \0第四十一条怠于行使权利的则免除责任

qo)W:yO`kd\4T0律师可以合理提示委托人，在主债权履行期间届满后，一般保证的保证人向债权人提供了债务人可供执行财产的真实情况，债权人放弃或怠于行使权利，致使该财产不能被执行，保证人在提供可供执行财产的实际价值范围内，请求人民法院免除其保证责任。

怠于行使权利，包括以下三种情况：

V4O4R+U;`}_F01、债权人不积极主张权利，或没有全面地、有效地采取措施，或迟延采取措施；

2、债权人能够行使财产权利，不存在客观障碍和法律障碍；

3、致部分、全部财产或财产权利消灭、过期或减价的结果发生。

第四十二条先诉抗辩权的例外

律师可以合理提示委托人，一般保证的保证人依据担保法享有先诉抗辩权。但是，债务人住所变更，债权人要求债务人履行债务发生重大困难的除外，主要包括以下情形：

8Lmk2c:?2nN01、债务人下落不明，或移居境外；

2、债务人无财产可供执行。

d:|4p0C5TP0第四十三条非金钱债务的履行

律师应当合理提示委托人，保证合同中约定保证人代为履行非金钱债务的，保证人不能实际代为履行的，对债权人造成的损失，保证人应当承担赔偿责任。

第三节保证责任

;jU3HL8|)B0

第四十四条第三人监督义务，非保证责任

在借款、商品交易过程中，第三人向债权人保证监督专款专用的支付与结算时，律师应当合理提示委托人第三人仅承担履行监督义务的合同责任，而不是承担保证担保责任。

A$a.uEvn5ugS0 第三人履行了监督义务时，律师可以提示委托人该第三人无须承担合同责任。

第三人未履行监督义务造成债权人资金流失的时，律师可以提示委托人依法应由债务人向债权人履行合同责任。第三人与债权人有约定的，按照约定由第三人承担合同责任；没有约定的，第三人在债务人不足以清偿的范围内，对流失的资金承担补充赔偿责任。

第四十五条对注册资金的保证，承担连带责任

`4lrs"Dv0保证人对债务人的注册资金提供保证时，债务人的实际投资与注册资金不符，或抽逃、转移注册资金的，律师可以合理提示委托人保证人应在注册资金不足或抽逃的或转移范围内承担连带保证责任。

第四十六条债权转移，保证人依法免责

在保证期间内，债权人依法将主债权全部或部分转让给第三人的，保证债权同时转让。律师应当合理提示委托人，保证人仅在原保证担保的范围内对受让人承担保证责任。

但属下列情形之一的，保证人不再承担保证责任：

j4@c5a!Z2FD01、根据合同的性质不得转让；

2、根据当事人的约定不得转让；

9H,wm C2on[03、依照法律规定不得转让。

另外，保证人与主合同债权人事先约定仅对特定的债权人承担保证责任的，或特别约定禁止债权转让的，保证人不再承担保证责任。

Y gRe}b B(oL0 债权人转让权利应当书面通知债务人和保证人。未经通知的，该转让对保证人不发生效力。保证人可以拒绝向受让人履行保证义务，但仍应向让与人履行。

'e!ho&eg0@j#\0 债务人接到债权转让通知的，债务人对让与人的抗辩权和抵销权，保证人均可以向受让人主张。

第四十七条债务转移，保证人免责与例外

]#u$Nz#u^0在保证期间内，未经保证人书面同意的，债务人经债权人许可将主合同债务全部或部分转让给第三人的，律师应当合理提示委托人，保证人对未经其同意转让债务的部分，不再承担保证责任。但是，仍应当对未转让部分的债务承担保证责任。

第四十八条主合同的变更，保证责任免除

#c~ LjrU0在保证期间内，未经保证人书面同意，主合同标的、期限、数量、价款、币种、利率等内容发生变化的，律师应当合理提示委托人，该变化，如果减轻了债务人的债务，保证人仍应对变更后的合同承担保证责任；如果加重了债务人债务，保证人对加重的部分不承担保证责任。

变动了主合同的履行期限，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的期间，或法律规定的期间。

协议变更了主合同，但并未实际履行的，保证人仍应承担保证责任。

第四十九条保证期间的起算日

!_6@&fx%zZ}0主合同明确约定履行主债务具体期限的，保证期间自主债务履行期届满之日起计算。

u1C-I#JH.t4_0第五十条保证期间

无论是一般保证还是连带责任保证，未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起 6 个月。

i%M t5hdL0 保证合同约定的保证期间早于或等于主债务履行期限的，视为未约定保证期间，保证期间为主债务履行期届满之日起 6 个月。

超过 6 个月，债权人未起诉或未申请仲裁的，一般保证的保证人免除承担保证责任；超过 6 个月，债权人未要求连带责任保证人承担保证责任的，连带责任保证人免除保证责任。

保证合同约定的保证承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明确，保证期间为主债务履行期届满之日起 2 年。

第五十一条保证期间与诉讼时效的区别

F)J,Qq'z5sk0律师在相关的情况下应当合理提示委托人，保证期间与诉讼时效的区别：

保证期间不因任何事由发生中断、中止和延长的法律后果，除非法律另有规定或债权人在保证期间内提起诉讼或申请仲裁。

Cs;Vc#R0第五十二条保证诉讼时效的中断和中止

律师应当掌握保证诉讼时效的规定：一般保证中，主债务诉讼时效中断保证债务的诉讼时效中断；连带责任保证中，主债务诉讼时效中断，保证债务的诉讼时效不中断。

4r \`Kl7jUe0无论是一般保证还是连带责任保证，主债务的诉讼时效中止的同时中止。

第五十三条最高额保证期间的起算日

WPL\tm%D,M0律师应当合理提示委托人，最高额保证未约定保证期间或对保证期间约定不明的，按照以下两种情形处理：

/@,dy"]T5iE01、约定有保证人债务清偿期限的，自清偿期限届满之日起 6 个月，开始起算保证期间。

w+Hr^U&nR#I3f"p^02、未约定保证人债务清偿期限的，保证人可以随时书面通知债权人终止保证合同，但保证人对于通知到债权人前所发生的债务，承担保证责任。保证人自最高额保证的终止之日或自债权人收到保证人终止保证合同的书面通知的到达之日起 6 个月，开始起算保证期间。

O3k&]x`0 第五十四条保证的诉讼时效起算日

9tY.T7f z KE0 一般保证保证合同诉讼时效起算日，在保证期间届满前，自主合同纠纷的诉讼判决书或仲裁裁决书生效之日起计算。

连带责任保证保证合同诉讼时效起算日，在保证期间届满前，债权人要求保证人承担保证责任之日起计算。

pD9Zj(YL!n^i H0 第五十五条人保与物保并存

Z~cm|{0 同一债权既有人的保证又有抵押物、质押物担保的，律师应合理掌握两类担保人与债权人、债务人的相互责任关系。在适当的情况下律师应提示委托人，债权人应当告知各担保人主债权的担保情况，并与保证人和抵押、质押担保人协商担保份额。同时应当注意区别以下情形处理：

]_x7oR0 1、第三人提供一般保证，同时由债务人提供抵押、质押的。

kI*Wj%dX0 一般保证的保证人依法享有先诉抗辩权，债务人的财产依法强制执行仍不能履行之前，可以拒绝承担保证责任。

2、第三人提供连带责任保证，债权人应按照约定实现债权；没有约定或约定不明确，债务人提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。

-nK*UQ!f,T!lV0债权人可以任意选择或同时要求保证人、抵押、质押担保人承担担保责任。

第五十六条追偿与分担

律师应当合理提示委托人，承担了担保责任的一方可以向债务人直接追偿；债权人与各类保证人就各自担保范围、担保份额有明确规定的，也可以依约定比例向其他担保人追偿；无约定或约定不明确的，可以要求其他担保人平均分担。

)|6{2RYp&NW0第五十七条追偿权的行使

人民法院判决保证人承担保证责任或赔偿责任的，如果没有记载保证人享有追偿权的，律师应当提示委托人保证人可以按照承担责任的事实，另行起诉。

保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。

第五十八条债务人破产

rT1IS9Q"t0保证期间，人民法院受理了债务人破产案件的，律师应该提示委托人债权人可以向人民法院申报债权，也可以向保证人主张权利。

:f:PpeK8o5qP+ot0第五十九条债权人申报债权后在破产程序中未受清偿的部分，律师可以合理提示委托人保证人仍应承担保证责任，债权人应当在破产程序终结后 6 个月内提出。

第六十条破产中，保证人免责

债权人知道或应当知道债务人破产，未申报债权，也未通知保证人，致使保证人不能预先行使追偿权的，律师应该提示委托人，保证人在该债权在破产程序中的可能受偿范围内免除保证责任。

债权人未申报债权的，各连带共同保证人应当作为一个主体申报债权，预先行使追偿权。

第四节保证担保的诉讼

y Ylo4g%rT0

)JyLMt+W5a0第六十一条一般保证人的诉讼地位

-inVCv0一般保证的债权人对主债务人和保证人一并起诉的，债务人和保证人可以作为共同被告参加诉讼。律师应当提示委托人法院判决的保证人责任，只有在对主债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，才能执行保证人财产。

1K.a iPn#u0 第六十二条连带责任保证人的诉讼地位

律师担任连带担保债权人代理人时，既可以单独将债务人或者连带责任保证人作为被告提起诉讼，也可以将债务人和连带保证人作为共同被告提起诉讼。

第六十三条分支机构保证人的诉讼地位

n/T%@.SOLY0企业法人的分支机构为他人提供保证的，律师担任债权人代理人时，可以要求该企业法人作为共同被告参加诉讼。但是商业银行、保险公司的分支机构提供保证的除外。

/RT g1e!|#d0}0 第六十四条债务人反诉的，保证人为第三人

0lC#v3i8~6I1bn0 债权人对债务人提起诉讼，律师担任债务人代理人提起反诉的，可以请求将保证人作为第三人参加诉讼。

I[,A-R Wl5HG)u0 第六十五条担保物权诉讼中，保证人的地位

律师代理债权人向人民法院请求行使担保物权时，应将债务人和担保人列为作为共同被告。

k&Xegb8x9p/X0同一债权既有保证又有物的担保，律师代理债权人提起诉讼时，应将债务人、保证人、抵押人或者出质人列为共同被告。

第三章抵押担保抵押之一：房地产抵押

)Rm7T1B3{1cML6I0

第一节房地产抵押担保

^*k;JP3jT|;R,V7?0 第六十六条定义和效力

抵押人必须对房地产享有所有权，或依法享有处分权。

房地产必须是法律允许转让的。

抵押房地产以抵押登记为准。

抵押担保的债权额，在抵押权实现时，以协议折抵的价款清偿，或以拍卖或变卖房地产的价款清偿。

第六十七条抵押资格的审查

主合同债权人应当严格审查抵押人及房地产的有关情况、资料和证明文件：

(\'V FM6owUh l9X0（一）抵押人资格审查：

1、抵押人的《企业法人营业执照》副本及年检登记手续。

:X)WO!D D@d"As8E2f02、抵押人的《法定代表人证明》，及其代理人的《授权委托书》。

3、抵押人《税务登记证明》副本。

]8\J7Ip4N~'qiv04、房地产归属有限责任公司、股份有限公司、中外合资（合作）企业或承包经营企业所有的，应提交该公司股东会、企业董事会或发包人权力部门审议同意的书面文件，以及政府主管部门的批准文件。

（二）抵押物的审查:

M~:_"pk8{+x-{1|?0 1、房地产的权属证明及相关文件；

a'fau }y0 2、抵押的房地产属于共有财产的，应提供抵押人对共有财产占有份额的证明，及其他共有人同意以该房地产设定抵押的证明；

3、房地产的基本资料和清单。包括：房地产的名称、数量、质量、状况、所在地，同一房地产已向其他债权人设定抵押的情况证明，房地产登记机关就该房地产登记情况的证明，房地产保险单证、用益物权的设定情况等。

T&p"IWKF*^T,f0 第六十八条可以抵押的房地产

G'AF*V@u6F0 房地产抵押应当符合《担保法》和《物权法》的规定。

下列房地产可以设定抵押权：

1、城镇居民私人所有的房屋；

2、建设单位以依法有权处分的国有土地使用权和投入在建工程的资产；

3、抵押人依法有权处分的出让的国有土地使用权及其房屋等其他地上定着物；

4、抵押人依法有权处分的农村集体建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物；律师应当到集体建设用地所在的县、市国土资源部门了解抵押的集体建设用地的登记状况，确认能否办理抵押登记。

5、依法可以抵押的其他房地产。

u U4I&tA j,d0第六十九条公益设施不得抵押

律师应当合理地提示委托人，以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施设定抵押无效。

*yWP*|4N)BR*A0第七十条共有房地产抵押

m ht W6_%w0律师应当合理地提示委托人，以共有房地产抵押应当按照以下情形处理：

W7Qp:C~4}f$^01、按份共有人以其共有房地产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。

2、共同共有人以其房地产设定抵押，应当征求其他共有人的同意。其他共有人知道或应当知道而未提出异议，视为其他共有人同意。

6he1\*dr4m0第七十一条两次抵押

"w1b%vL/Y4@Q){ R0 律师应当合理地提示委托人，并依据担保法的规定阐述再次抵押的效力和受偿顺序。

2Xm1g2L-f]9\l0 房地产抵押后，在房地产价值范围内，债权人接受抵押人就已设定抵押的房地产或房地产权利再次抵押的，有关债权人按抵押的先后顺序受偿。

o9cj}1S)?7GE0受偿的顺位依据担保法的规定，按照登记的顺序确定。

第二节抵押合同

第七十二条核实房地产及相关文件、凭证律师接受委托人的委托，可以承办核对当事人的主体资格和房地产法律状态：

!tJ+^(e-szL0 1、核实主体资格，包括以下方面：

抵押人、抵押权人的居民身份证明、政府的开业证明、主管部门的批准证书、税务登记证号、法定代表人身份证明、业务代表的授权委托证明、经营期限；

2、核实房地产的法律状态，包括以下方面：

核实房地产的权属凭证，依法处分该房地产的内部权力机构书面决议和政府主管部门的批准文件，或有权抵押该房地产的合同文书以及付款凭证；

3、协助委托人制作房地产清单，现场核实或实际调查房地产的处所及占有人，抵押及登记情况，出租、保管、借用等法律状态，保险及收益人，价格、使用年限及品质状态等实际情况；

4、律师依据法律规定出具法律意见书，结合核实情况出具律师见证报告书。

.X)L _'SF'T}0一般情况下，应当由2位律师同时承办核实和见证法律业务，情况紧急或情况特殊的，也可以由1位律师独自承办。

0k FS*{"i3k0 第七十三条保管权利凭证

+Q@ I5W&D)}%w0 抵押权设定后，所有能够证明抵押担保当事人法律身份、房地产权属等法律状态的证明、凭证（原件）及房地产的保险单等凭证（正本），通常由抵押债权人或其委托指定的人代为保管，由抵押债权人承担妥善保管责任。

4g3xX0_S9U8sR unw0 第七十四条房地产价值

房地产价值根据现行市场价格、变现难易程度等，由债权人与抵押人共同协商估价，但鉴于房地产评估的复杂性，以委托专业机构进行评估为宜。

SWBn,C-pn0Q#E0 对抵押价值估价有争议的，可以共同委托有资格的资产评估机构估价。

pG9Og9a9]Ou!~0 第七十五条贷款抵押率

B/XN5RQ0 债权人应当根据债务人的资信程度、贷款期限、贷款风险、房地产种类、房地产折旧、房地产的适用性、市场价格变动，以及可能发生的法定的约定的费用，房地产变现的难易程度等因素，确定不同的抵押率，并据此与抵押人签订抵押合同。

债权人应当根据房地产的不同实际情况，自己确定具体的抵押率，律师可以提供相应的参考意见：

jA/]VZ[*J0根据该房地产的地点、年限、建筑结构、民用及商用类型、实用性、担保期间与市场价格预测，以及易变现性和可流通性确定，一般不超过市场价格的70％；

UGw1eA!S0房地产的价值不足以担保主合同债权的，债权人可以要求债务人另行提供保证担保，以及其他抵押担保、质押担保。

第三节抵押登记

3[*id%OjMT0第七十六条抵押登记律师应当合理地提示委托人，债权人与抵押人签订《抵押合同》后，双方应依照《担保法》的规定，就该合同项下的房地产进行登记，债权人自房地产抵押登记之日起享有抵押权。

债权人所接受的房地产，均须办理房地产抵押登记。

A2m2uJ{(lc0第七十七条不登记的，不对抗第三人由于抵押登记部门的原因，导致抵押登记无法实施，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。

.It5Kk;y;D%z0 律师应当合理地提示委托人，未办理抵押登记的，不得对抗第三人。

第七十八条恶意拒绝登记的责任

I&[1dSt3m;x0 律师应当合理地提示委托人，担保法规定抵押登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记，导致债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。

第七十九条登记日期与抵押顺序

,s1u1wIZ0 律师应当合理地提示委托人，由于抵押登记部门的原因致使房地产连续登记的，房地产第一次登记的日期为抵押登记的日期，并以此确定抵押担保债权的顺序。

%y+l%AN(F-Dc)J0 第八十条补办登记

诉讼期间，房地产尚未办理权属证书的，律师可以建议或督促委托补办登记并提交权属证书，并依法向委托人阐述相关法律意义，即：在第一审法庭辩论终结前补办或提交的，抵押担保有效；未办理抵押登记的，不得对抗第三人。

第八十一条房地产抵押登记

办理国有土地使用权和地上的房屋抵押的，应当遵守《担保法》第三十六条的规定，依照“地随房抵，房随地走”的原则办理。

9Z]0W3dJ)\7i0 办理房地产抵押登记的，应当向登记机关交验下列文件：

_dAp_9Zu/j;w:Z01、抵押当事人的身份证明，或法人资格证明；

@%~Z;F2R'Ma?02、抵押登记申请书；

3、抵押合同；

*CDtl&{Iwm0 4、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有房屋的，还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的书面证明；

XA[0M"Kp0 5、抵押人有权设定抵押权的《决议》和办理抵押登记的《授权委托书》等文件和证明；

#l&[v3}8_%B0 6、抵押房地产价值的《评估报告》或《房地产折价协议书》；

7、登记机关要求的其他文件。

n{]Rv*bb0 第八十二条预购商品房抵押

"W2X5N*K}0 预购商品房抵押，是购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款项，购房人将预购商品房的合同债权让与贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

M%]+O_2U\0 预购商品房抵押贷款的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件，并取得《商品房预售许可证》。

以预购商品房抵押贷款的，购房人应提交已办理登记手续的《商品房买卖合同》及付款凭证；

登记机关在预购商品房抵押合同上记载或以其他方式记载抵押事项。

q8_wMG*a2^0 第八十三条在建工程的抵押与登记

在建工程的抵押，是抵押人为取得贷款继续建造在建工程，在依法取得土地使用权的基础上，以下列资财或财产权利抵押：

%hg[y5S/v0 1、以其依法获准但尚未建造的房屋抵押；

2、以正在建造的建筑物上投入的资产抵押，包括：原材料、固定资产或应收债权等资产和财产权利；

;H&|PmG5e;wVY0 3、以正在建造的房屋或其他建筑物抵押，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款的担保。

在建工程已经完工部分的抵押，其土地使用权随之抵押。

\8[R~?B5a8s#I0第八十四条在建工程的抵押登记应提交的文件

{7{3bJn.b+A0 以在建工程抵押的，抵押合同应当附加以下文件和证明：

o%\ A3l1^!e0 1、《国有土地使用权证》，《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；

2、已经交纳了全部土地使用权出让金，或交纳了相当于抵押部分的土地使用权出让金的款额；

9la7@1HTV.Z(iR;Y0 3、已经投入在建工程的工程款；

%aWp7v3aO3Z&K0 4、有确定的施工进度和工程竣工日期；

t3u1GO'o05、已经完成的工程量和工作量。

第四节抵押的效力

&f?SW"V*a/tu0

第八十五条孳息与抵押的效力

I.\q[/D yj0 律师应当合理地提示委托人，房地产分离的法定孳息与抵押效力的关系。

法定孳息，是指抵押人依据法律规定和法定程序可以取得的收益。例如：租赁的租金，存款的利息，股份的股息或分红等。

抵押权的效力并不当然及于孳息，抵押人对房地产仍然享有占有、使用、收益和有条件的处分的权利。

s7hm4mVk0 抵押权人依法收取房地产孳息，应当同时符合以下条件：

1、债务履行期届满，债务人不履行债务。

2、抵押权人必须将扣押房地产的事实通知应当清偿法定孳息的义务人。

3、能够产生法定孳息的房地产被人民法院依法扣押。

(^weR_(_04、收取房地产孳息日自扣押日起计算。

所取得法定孳息的清偿顺序：

}uy;_+TwA"a:m/NMY01、收取孳息的费用；

2、主债权的利息；

dO.l?+B)w;K03、主债权。

第八十六条附属物、从物、从权利与抵押权的效力

律师应当合理地提示委托人，区分房地产的主物和附属物、从物、从权利，判断附属物、从物、从权利能否与房地产一并折价、变卖、拍卖的关系。

附属物是不独立存在但对房地产的主要部分起辅助功能和配合作用的设施或部件。

W"S|%To/d\/qha0两个独立存在的物必须合并使用才能发挥效用的，起主要作用的物为主物，起次要作用的物为从物。

Ke9l,afygcN:\0除法律、法规有禁止性规定的，或抵押当事人对附属物、从物、从权利的移转有特别约定的，以折价、变卖、拍卖方式实现抵押担保债权时，附属物、从物、从权利随房地产一并移转。

,SC;lp7W6X*B0 抵押权的效力及于抵押权设定时已经存在的、属于抵押人的从物，而不及于抵押权设定后抵押人取得的从物。

抵押物与从物分别为两个以上的人分别所有的，抵押权的效力不及于房地产的从物。

第八十七条房地产的附合与抵押权的效力

不动产所有人或抵押权人恶意附合的，不享有附合物、混合物的所有权或担保物权，应当承担民事侵权责任或不当得利的民事责任。

4F4M+e1C/EK n4y3JU0 第三人与房地产所有人为附合物共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物的份额。

6s&n!_wY1zG4[f0 附合，导致动产成为不动产的组成部分，不动产所有权人取得动产的所有权，结合后具有独立性、固定性和继续性。在动产设定的担保物权的效力及于动产所有权人取得的代位物或补偿金。

第八十八条物的出租与抵押效力

律师合理地提示委托人，并阐述出租与抵押的法律关系。

T W$VO)znX0已经出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对于房地产的受让人继续有效。

,x;Tg.Bh.^0已经抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对房地产受让人不具有约束力；抵押人未书面告知承租人抵押事实的，造成承租人损失的，抵押人承担赔偿责任；如果书面告知承租人该财产已经设定抵押的，造成损失的，由承租人自己承担。

第八十九条物的转让与抵押效力

律师合理提示委托人，并阐述转让与抵押效力的法律关系。

BmIOq'sOU0 抵押权存续期间，抵押人转让房地产，未通知抵押权人或未告知受让人的，房地产已经办理抵押登记的，抵押权人仍可行使抵押权；取得房地产所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，消灭抵押权，并可向抵押人追偿。

抵押未经登记的，抵押权不得对抗受让人，造成抵押权人损失的，抵押人承担赔偿责任。

第九十条房地产的完整性

ZK3Pb d|0 律师合理地提示委托人，并阐述房地产的完整性及分割、部分转让与抵押效力的法律关系。

主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就房地产的全部行使抵押权。

&H!S&N;| j@0 房地产被分割或部分转让的，抵押权人可以就分割或转让后的房地产行使抵押权。

第九十一条抵押债权的完整性

!f CBD3h0 律师合理地提示委托人，并阐述主债权被分割、部分转让与抵押权的法律关系。

主债权被分割、部分转让的，各债权人可以就共享有的债权份额行使抵押权。

第九十二条主债务的转让与抵押效力

律师合理地提示委托人，并阐述主债务被分割、转让与抵押权完整性的法律关系。

,Zr/Mn"j3@\)e0 主债务被分割、部分转让的，抵押人仍然以房地产担保数个债务人履行债务。

第三人提供抵押担保的，未经抵押人书面同意的，债权人许可债务人转让债务的，抵押人对未经其同意转让的该部分债务不再承担抵押担保责任。

第五节最高额抵押

W#[&^U1~i0

第九十三条最高额抵押

通常在1年至20年的期间内，对同一项目分期贷款的，或以信托、行纪、批发、赊销的方式销售商品或提供服务的，债权人可以与抵押人就一定期间内连续发生的市场交易行为，作最高限额和最长期间的限定，并签订《最高额抵押担保合同》。

最高额抵押的主合同债权不得转让。

第九十四条最高额债权的特定化

律师合理地提示委托人，最高额抵押担保期限届满，而且清偿期已届至，最高额抵押所担保的债权明确、具体、特定，抵押权人可以依据法律规定的普通抵押权的实现方式行使抵押权。

0{5Y6fc8to0 如果实际发生的债权余额高于最高限额，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对房地产优先受偿。

6Q&o*G0sQ%imw0 第九十五条变更限额和期间的，清偿顺位后移

律师合理地提示委托人，同一财产或财产权利同时提供最高额抵押担保和另一个普通债权抵押担保，最高额抵押担保的最高限额或抵押期间变更的，该变更不得对抗顺序在后的抵押权人。属于原最高额抵押担保合同终止，缔结了新的最高额抵押担保合同。变更后的最高额抵押担保债权清偿顺位在后。

5k W&z"Z LnT#\_3{0

第九十六条抵押物被采取保全措施或抵押人破产后发生的债权不在最高额抵押权所担保的债权之列

律师合理地提示委托人，最高额抵押担保的抵押物是否属于房地产或财产权利。

最高额抵押担保范围不包括以下债权：

1、房地产被财产保全后所发生的债权；

%b-W%P+}%r F"y02、房地产由于执行程序被查封后所发生的债权；

3、债务人、抵押人破产后发生的债权。

第九十七条先抵押后查封的，不影响抵押效力

律师合理地提示委托人，普通抵押担保的房地产是否被查封、扣押，是否被采取财产保全或执行措施。

对于事先设定普通抵押担保的财产，政府主管部门或人民法院依法查封、扣押或对抵押担保财产采取财产保全或执行措施的，不影响抵押担保的效力。

第九十八条抵押权的保全

8X1[m5[ Q)N0A\0抵押期间，抵押人有下列情形之一的，债权人应当及时、适当地采取警告、制止、补救等措施，直至请求人民法院判决停止侵权或抵押人行为无效，并可以请求提前行使抵押权：

Dn`"_(f'T1X0 1、抵押人未经抵押权人同意，擅自转让房地产的；

d4M9^k0v/g!D0 2、抵押人的行为足以威胁担保债权的实现或可能致使房地产价值减少的，经债权人警告、制止、补救，抵押人不予理睬的；

3、抵押人以明显不合理的低价转让房地产的，对债权人造成损害的；

4、抵押人经抵押权人同意后转让房地产所得的价款没有向抵押权人提前清偿债务或提存的

5、抵押人故意阻碍债权人依法实现抵押权的其他行为。

第六节抵押权的实现

T`B5u"GV%Y;Vz0

r;O~lJ0 第九十九条抵押权的实现

g U9F!R t$s&IQ0 实现抵押权时，应按与抵押人达成的协议处分房地产，如协议不成，应及时向人民法院提起诉讼。

处分房地产的方式主要为：

fO\Q*H` F|ka01、折价，即按照与抵押人事先约定的方法和价格，将房地产的所有权转移给抵押权人，以抵偿债务。

Y/?)QZrX{'}0 2、拍卖，即将房地产交有关的产权交易机构或在人民法院的监督下进行竞价出售。

6POUCJB0 3、变卖，即由抵押双方协商同意的，将房地产有偿转让给第三人。如果房地产为限制流通物，应当按照国家规定交有关部门予以收购。

?N.jGI0 变卖转让房地产的，最低价应当得到债权人的书面同意或认可。

?1cZ@N0 以其他约定方式处理房地产的，依据有关的法律法规办理。

z-v0Nfl7D,K"JB(E0 第一百条折价清偿，流质契约

律师合理地提示委托人，流质契约条款无效，在债务履行期届满未受清偿时，禁止抵押权人不经任何程序就成为房地产的所有权人，抵押合同的其他条款仍然有效。

zNH4z'~(E&{(sF0折价清偿的有效条件：

?[ i z"D.tv[0 1、债权人在债务履行期届满未受清偿。

(eU }3p-R%f/X"l'G6D0 2、抵押权人与抵押人签订房地产折价清偿协议，由抵押权人取得房地产的占有权和所有权。

Hs1b%mp{X"[!G/c's0 3、房地产折价公平合理，不得损害顺位在后抵押权人和其他担保债权人的利益。

第一百零一条变卖、拍卖房地产

律师合理地提示委托人，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以订立房地产变卖、拍卖协议，由抵押权人直接变卖，或由抵押权人直接委托拍卖机构拍卖房地产。

协议不成的，抵押权人可以向人民法院起诉，由人民法院裁定或判决同意变卖、拍卖房地产。

律师应当合理地提示委托人，协议变卖、拍卖房地产，或经人民法院裁定同意变卖、拍卖房地产的，应当注意审查以下事项：

$Vm{/j'U+\l01、主合同、抵押合同的合法性、有效性。

2、抵押权人是否有权变卖房地产。

(U4b:b9K%{U2PE03、房地产的变卖价格与实际价格的关系。

4、买受人是否受其他顺位在后的和其他担保物权人的债权追索。

;Z"^z?'UT0第一百零二条提前实现抵押权

nc9l| c0以抵押方式担保分期付款的商品交易的，买受人未支付到期价款的金额达全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或解除合同。标的物毁损、灭火，或买受人不能支付标的物使用费的，出卖人可以提前向抵押人请求实现抵押权。

借款合同履行期间，借款人未按照借款合同约定的借款用途使用借款的，贷款人可依法。停止发放借款、提前收回借款或解除合同，提前向抵押人请求实现抵押权。

第一百零三条价款的清偿顺序

)o1])B#hth*BX)U0 债务人处分房地产的价款不足以清偿债务的，应当继续向债权人承担偿付责任；价款超过债权数额的部分归抵押人所有。

\)@I;y\0 债权人依法处分房地产所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序分配：

1、支付处分房地产所需的费用；

2、清偿债权人本金、利息、违约金(罚息)和赔偿金等；

mZgZ+]| f!Y03、支付《抵押合同》约定的其他费用。

E*JmE'c0第一百零四条多个抵押权人与清偿顺序

律师合理地提示委托人，并阐述多个债权人的清偿顺序的法律关系。

同—财产向多个债权人抵押担保的，清偿的顺序应当依照《担保法》规定的顺序清偿。

顺序在后的抵押债权先到期，顺序在后的抵押权人只能就房地产价值超出顺序在先的抵押债权的部分受偿。

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