律师办理商品房交易业务操作指引(报送稿)
律师办理商品房交易业务操作指引
(报送稿)
编辑:反垄断反不正当竞争律师网 来源:中华全国律师协会
目录
第二编 新建商品房买卖
第一章 概述
第二章 一般规定
第三章 律师办理为买受人购买新建商品房提供法律服务的业务
第一节 商品房认购(预订)
第二节 商品房销售广告
第三节 商品房预售
第四节 商品房现售
第五节 商品房买卖合同
第六节 商品房代理销售和包销
第七节 购房贷款
第八节 商品房的交付使用及其质量保证
第九节 住房专项维修基金
第十节 商品房买卖转移登记和权证办理
第四章 律师办理为开发商出售新建商品房提供法律服务的业务
第一节 商品房认购(预订)
第二节 商品房销售广告
第三节 商品房预售
第四节 商品房现售
第五节 预售环节的商品房买卖合同(大部份内容亦适用于现售合同)
第六节 商品房代理销售和包销
第七节 购房贷款
第八节 商品房的交付使用及其质量保证
第九节 住房专项维修基金
第十节 商品房买卖转移登记和权证办理
第十一节 特别事项
第三编 二手房买卖
第一章 一般规定
第二章 律师办理为买方购买二手房提供法律服务的业务
第一节 对二手房的调查与审核
第二节 二手房买卖合同
第三节 二手房买卖抵押贷款
第四节 二手房买卖的监管
第五节 二手房买卖转移(过户)登记
第三章 律师为卖方出售二手房提供法律服务的业务
第一节 对二手房是否符合出售条件的调查与审核
第二节 二手房买卖合同
第三节 购房款的支付
第四节 二手房买卖抵押贷款
第五节 二手房买卖的监管
第六节 二手房买卖转移(过户)登记
第四章 律师为有房地产中介服务机构介入的二手房买卖提供法律服务的业务
第四编 商品房抵押
第一章 一般规定
第二章 律师为债权人接受房产抵押提供法律服务
第一节 对抵押房屋的调查与审核
第二节 抵押合同
第三节 抵押登记(他项权利登记)
第四节 最高额抵押
第五节 抵押的效力
第六节 抵押权的实现
第三章 律师为债务人及抵押人提供法律服务
第五编 商品房租赁
第一章 一般规定
第二章 出租人与出租房屋
第三章 租赁合同
第四章 房屋租赁合同登记备案
第五章 房屋转租
第六编 附则
第一编 总 则
为规范、指导和促进律师办理商品房交易法律业务,提高律师的服务质量和水平,特制定本指引,供律师办理商品房交易业务时参考与借鉴。
1.2 概念界定
本指引所指的商品房是按法律、法规及其他有关规范性文件(以下改称法律)规定可在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋,包括新建商品房(一手房)、二手房等。
本指引所指的商品房交易,包括商品房预售、一手房现售、二手房买卖以及商品房抵押、租赁等交易行为。
1.3 律师办理商品房交易业务的基本原则
律师办理商品房交易业务,应当坚持对委托人忠诚负责的原则,恪尽职守,勤勉尽责,不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉,依法维护委托人的合法权益和国家法律的正确实施。
1.4 律师办理商品房交易业务的前提和要求
律师办理商品房交易业务,应依据与委托人签订的委托协议,在委托权限内依法履行职责,不得损害委托人的合法权益;应依法保守当事人商业秘密和个人隐私。
1.5 本操作指引的业务适用范围
本操作指引主要适用于律师从事商品房交易的非诉讼法律服务,律师代理委托人从事商品房交易在受托起草、修改有关的各种合同以及代办有关登记备案手续时应注意的有关事项是本操作指引的重点。律师代理有关商品房交易的诉讼案件时,本操作指引具有相应的参考作用。
1.6 本操作指引涉及的被代理人的分类
由于任何一宗商品房交易均涉及至少两方当事人,律师代理不同的当事人时,所持的立场和看问题的角度是不一样的,因为,为便于实际操作,本操作指引将按不同的被代理人分别制定相应的指引。
第二编 新建商品房买卖
第一章 概 述
2.1.1 新建商品房的概念
本编所指的新建商品房,是指由房地产开发企业(以下称开发商)按法律、法规及其他有关规定开发建设并直接出售给买受人且可在市场上自由交易的商品房。
本编所指的商品房交易,包括商品房预售和现房销售。
2.1.2 适用范围
本编适用于中华人民共和国境内外自然人、企事业单位和其他组织向开发商购买新建商品房的行为。
第二章 一般规定
为依法维护当事人在买卖新建商品房(包括预售、现售)活动中的合法权益,依据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》及其他有关规定,制定本编,供律师为当事人提供法律服务时参考。
2.2.2 概念界定
本编所涉下列词语的定义分别为:
1、开发商,即房地产开发企业,指依法取得商品房开发权后进行房屋开发建设并将商品房出售给购房者(买受人)的企业。
2、买受人,即购房者,指向开发商购买其开发建设的商品房的自然人或单位。
3、业主,指取得新建商品房所有权的人,一般指买受人,如开发商未售完所有商品房,则开发商亦是业主。
4、商品房预售,是指开发商将正在建设而尚未竣工的商品房出售给买受人的行为。
5、商品房现售,是指开发商将已经竣工验收合格的商品房出售给买受人的行为。
6、商品房预售许可证,是指商品房符合预售条件后,经开发商申请,房地产行政主管部门核发的同意开发商进行商品房预售的书面许可文件。
7、返本销售,是指开发商以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。建设部《商品房销售管理办法》明令禁止这种销售方式。
8、售后包租,是指开发商以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。建设部《商品房销售管理办法》规定未竣工的商品房不得售后包租。
9、预测面积,又称暂测面积、合同约定面积,指在商品房预售中,开发商或其委托的有资质的测绘部门根据设计图纸计算出来并在商品房销售合同加以约定的预售商品房面积。
10、实测面积,又可称产权登记面积,是指预售商品房竣工验收后,经有资质的测绘机构实地测量,房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。
11、面积误差比,指实测面积(产权登记面积)与预测面积(合同约定面积)发生误差的比例,具体是:
产权登记面积-合同约定面积面积误差比=-------------100%合同约定面积
12、套内建筑面积,成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。套内使用面积包括:a、卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和;b、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;c、不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;d、内墙面装修厚度计入使用面积。套内墙体面积,新建住宅各套(单元)内使用空间周围的围护或承重墙体,有公共墙和非公共墙两种。其中套(单元)与套(单元)、套(单元)与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为公共墙。公共墙按墙体水平面积的一半计入套内墙体面积。套(单元)内的分隔墙为非公共墙。非公共墙按墙体水平面积的全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积,封闭式阳台,按其外围水平投影面积计算建筑面积;未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。
13、分摊的共有建筑面积,分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数。共有建筑面积由以下两部分组成:a、电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层(间)、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。单独具备使用功能的独立使用空间(如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等);为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等,均不计入共有建筑面积。b、套(单元)与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)的公共墙体,墙体水平面积一半的建筑面积。 共有建筑面积分摊系数是整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套内建筑面积之和,得到建筑物的共有建筑面积分摊系数。
14、代理销售,指开发商委托具有房地产经纪资格的专业公司代为销售商品房的行为。
15、包销,指开发商将其开发建设的房屋交由包销人以开发商的名义销售,包销期满未售出的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为。
16、住房专项维修基金,是指为保障房屋及其相关公共设施的正常维修、更新,由业主按一定标准交纳费用,存入专户银行,专门用于房屋及其相关公共设施维修、更新的资金。
17、规划设计变更,开发商应当按照批准的规划、设计建设商品房,但由于建设工程的复杂性,在施工过程中,原有的一些规划设计可能必须变更,但这需经规划部门的批准或设计单位的同意。如果变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,开发商应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人可以选择解除合同或接受变更。
18、二书,一般指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
19、住房公积金,是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体(以下统称单位)及其在职职工分别按职工工资的一定比例缴存的长期住房储备金。
20、住房公积金个人购房贷款,是指以住房公积金为资金来源,向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买自住房的消费贷款。正常缴存住房公积金的城镇职工,在本城镇购买具有所有权的自住房时,可以其所购买的产权住房作抵押,向住房公积金个人购房贷款受托商业银行申请住房公积金个人购房贷款。
21、抵押贷款(按揭),即商业贷款,是指买受人在购买房屋时,以所购新建商品房做抵押,向银行申请的占所购房房价一定比例的贷款。贷款合同生效后,银行将贷款作为购房款的一部分直接划付给开发商,由买受人按贷款合同约定逐月或逐年还款。