上海浦东律师承办商品房交付业务法律实务指引
上海浦东律师承办商品房交付业务法律实务指引
编辑：反垄断反不正当竞争律师网 来源：上海市律师协会
第一章 定义与概述第1条 商品房交付定义
本指引所称商品房交付，是指房地产开发企业依据相应法律、法规和部门规章的规定以及商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向买受人交付，买受人查验并接受房屋的过程中买卖双方所实施的行为。
第2条 商品房交付业务概述 商品房的交付，是商品房买卖过程中出现纠纷较多的一个环节。许多买受人为了维护自己的合法权益，单独或共同委托律师代为办理收房手续，逐渐形成了一项新的律师非诉讼业务，即本指引所称商品房交付业务。
律师承办商品房交付业务，应尽职履行下述职责：
2.1就商品房交付向委托人提供法律咨询； 2.2代理委托人审查房地产开发企业依法应当取得的资质性的法律文件及其他相关的法律文件；
2.3陪同委托人对房屋进行查验，对房屋存在的质量等相关事实进行证据性固化，并从法律的角度提出切实可行的解决方案；
2.4代理委托人就商品房交付之相关事项与房地产开发企业进行谈判，并就谈判结果拟订书面协议或审查房地产开发企业拟定的商品房交付的书面文件； 2.5协助委托人办理符合交付使用条件房屋的接收手续；
2.6协助委托人办理前期物业管理的相关手续，审查需委托人签署的有关协议、合同、业主公约以及承诺书等文件。 第二章 商品房交付程序概述 第3条 商品房交付的一般程序
3.1房地产开发企业向买受人发出书面的入住通知。
3.2买受人持入住通知要求的证件及其他相关资料，在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点，查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件。 3.3买受人在房地产开发企业相关工作人员的陪同下实地查验所购买商品房并填写验房单。
3.3.1若商品房存在法定或约定的可以退房的质量问题或存在解除购房合同的其他情形，买受人应决定是否退房，并在约定的期限内书面通知房地产开发企业；
3.3.2若商品房存在未达退房条件的质量问题或未达到约定标准，买受人可将商品房存在的质量问题或未达到约定标准的内容书面递交房地产开发企业，由房地产开发企业在一定期限内逐项予以修复或赔偿。
3.4房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买受人查验同意后，双方根据商品房面积实测技术报告结算房款。
3.5买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他费用。
3.6买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙。
3.7买受人向房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费，并办理物业管理的相关手续。 第4条 我国现行的法律、法规、规章及规范性文件对商品房交付的具体程序并无明确规定，一般而言，房地产开发企业会在入住通知中写明入住程序；律师应从维护委托人合法权益的角度出发，提醒委托人充分注意房地产开发企业提出的不合理的商品房交付程序；必要时，应与房地产开发企业进行协商，促使其变更不合理的商品房交付程序。
第三章 前期准备工作
买受人收到房地产开发企业发出的入住通知，标志着商品房交付程序的开始。商品房交付程序开始之后至实地查验商品房之前，律师应做的法律事务至少应当包括：
第5条 审查房地产项目曾经发布的各类广告等宣传资料、买受人与房地产开发企业签订的《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》，并向买受人提供法律意见。重点包括：
5.1是否存在显失公平等可变更或可撤销条款； 5.2是否存在无效条款；
5.3了解合同双方关于商品房交付标准、交付时间、违约责任等方面的约定。
5.4与委托人拟定与房地产开发企业谈判的事项及重点内容。
第6条 审查入住通知，并向买受人提供法律意见。重点包括： 6.1入住通知列明的商品房交付程序是否不利于买受人；
6.2入住通知要求买受人交纳的税费是否合理、合法；
6.3入住通知列明的商品房交付时间是否与《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》的约定一致。 第7条 代表买受人参加就商品房交付程序、买受人需缴纳税费等事项与房地产开发企业进行的谈判，拟定相关书面协议或审查房地产开发企业方拟定的相关书面协议。
第8条 提醒买受人注意商品房交付过程中经常出现的问题，向买受人提供法律咨询。
第9条 指导买受人参照入住通知准备需向房地产开发企业提供的相关资料。 第10条 买受人收到房地产开发企业发送的入住通知后，若其对入住通知写明的交付程序、需交纳税费等内容无异议，律师应提醒买受人按照入住通知的要求，携带相关证件和资料于指定时间到指定地点办理商品房的验收和交接手续。
若买受人确实无法与指定时间办理商品房的验收和交接手续，应书面通知房地产开发企业并说明理由，并注意保存已通知房地产开发企业的相关证据。
第四章 查验证明文件
第11条 律师应协助委托人查验房地产开发企业交付房屋时依法应当取得的证明文件原件，具体包括：
11.1规划验收批准文件；
11.2建筑工程竣工验收备案表； 11.3房屋面积实测技术报告书；
11.4房屋为住宅的，还应查验《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
11.5商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他文件，如大产权证、空气质量验收合同报告等。
第12条 房地产开发企业无法提供本指引第11条前四款中任何一个证明文件，买受人皆有权拒绝接收房屋，由此引起的房屋延期交付，应由房地产开发企业按照商品房买卖合同或商品房预售合同的约定承担延期交房的违约责任。 第13条 退房权的行使
13.1房地产开发企业无法提交本指引第11条前四款中的一个或数个证明文件而导致房屋延期交付的，当迟延的期限达到商品房买卖合同或商品房预售合同约定的买受人可以退房的期限后，买受人可以决定是否选择退房； 13.2买受人选择退房的，应于上述期限届满之日起一年内书面通知房地产开发企业；房地产开发企业催告的，应于收到催告之日起三个月内书面通知房地产开发企业；商品房买卖合同或商品房预售合同对行使退房权的期限有明确约定的，从其约定。
第五章 实地查验房屋
第14条 实地查验房屋是商品房交付过程中一个极为重要的环节，律师应协助委托人对房屋进行逐项查验。因该项内容专业性强，必要时需专业设备进行检测，如由律师逐一查验，律师工作量不仅猛增，还会欠缺专业性。如委托人要求全面查验，建议同时委托监理公司进行验房，律师起固化证据、提供问题解决方案的作用。
第15条 实地查验房屋可参照以下标准：
15.1 GBJ7 建筑地基基础设计规范
15.2 GBJ10 钢筋混凝土结构设计规范 15.3 GBJ11建筑抗震设计规范 15.4 GBJ14室外排水设计规范 15.5 GBJ16建筑设计防火规范 15.6 GBJ45高层民用建筑设计防火规范 15.7 GBJ206木结构工程施工及验收规范
15.8 GBJ207屋面工程施工及验收规范
15.9 GBJ232电气装置安装工程施工及验收规范
15.10 GBJ242采暖与卫生工程施工及验收规范
15.11 GJ13危险房屋鉴定标准
15.12 GB50325-2001民用建筑工程室内环境污染控制规范
15.13 GBT18883-2002室内空气质量标准
第16条 查验拟交付房屋是否为买受人所购买房屋；
若拟交付房屋与商品房买卖合同或商品房预售合同及其附件、补充协议不符，应及时通知房地产开发企业，重新进行核对。
第17条 查验拟交付房屋的户型、朝向、结构、空间尺寸、供热、采暖方式等是否与商品房买卖合同或商品房预售合同约定的一致，如有不符，应及时通知房地产开发企业。
第18条 核对房屋面积
18.1判断拟交付房屋的建筑面积、套内建筑面积等与房地产开发企业提供的房屋面积实测技术报告书记载的相应数据是否一致；若买受人认为房屋面积实测技术报告书记载的有关数据与实际不符，可委托有资质的房产测绘机构进行测绘。
18.2若买受人对房地产开发企业提供的房屋面积实测技术报告书无异议，可根据此报告书记载的相应数据判断商品房买卖合同或商品房预售合同中据以计算房屋价款的面积与实测面积是否有误差以及误差比；若误差比达到商品房买卖合同或商品房预售合同约定的或法定的退房条件，买受人可以选择退房。
第19条 查验房屋的地基基础及主体结构质量。
19.1经查验发现拟交付房屋地基基础或主体结构质量存在问题，买受人应及时通知房地产开发企业，必要时可委托有资质的检测机构进行检测。
19.2拟交付房屋地基基础或主体结构质量经检测不合格的，买受人可按照商品房买卖合同或商品房预售合同有关条款的约定分别作出相应选择。
19.2.1根据商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，此种情况可以选择退房的，可以按照约定选择退房，并要求房地产开发企业承担相应的违约责任；
19.2.2要求房地产开发企业予以修复，直至合格，修复至合格之前，视为房屋未交付，由房地产开发企业承担逾期交房的违约责任；
19.2.3商品房买卖合同或商品房预售合同对此未加以约定的，按照国家有关法律、法规、规章以及国家标准相关规定进行处理。
第20条 查验房屋的室内空气质量
20.1经查验发现拟交付房屋的室内空气质量存在问题，买受人应及时通知房地产开发企业，必要时可委托有资质的检测机构进行检测。
20.2拟交付房屋的室内空气质量经检测不符合国家标准的，买受人可按商品房买卖合同或商品房预售合同相关条款的约定分别作出相应选择。 20.21根据商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，此种情况可以选择退房的，可以按照约定选择退房；
20.2.2商品房买卖合同或商品房预售合同对此种情况约定了退房以外的其他处理方式，从其约定； 20.2.3商品房买卖合同或商品房预售合同对此未加以约定的，按照国家有关法律、法规、规章以及国家标准相关规定进行处理。 第21条 查验拟交付房屋是否存在其它质量问题；若发现拟交付房屋存在其它质量问题，应逐项作好书面记录，并可根据实际情况，与房地产开发企业协商选择以下任一方式进行处理：
21.1房地产开发企业应于一定期限内予以修复，并告知买受人进行二次查验，修复合格之前，视为房屋未交付，由房地产开发企业承担逾期交房的违约责任； 21.2要求房地产开发企业书面承诺于房屋交付后一定期限内予以修复，修复费用由房地产开发企业承担，由此给买受人造成的损失由房地产开发企业负责赔偿；
21.3房地产开发企业与买受人协商一致的其他方式。 第22条 查验房屋的市政基础设施
22.1按商品房买卖合同或商品房预售合同的条款、附件及补充协议之约定对拟交付房屋内的上水、下水、电、供热、燃气等市政基础设施进行清点，检查各项设备的完好程度及使用状况，如有不符、缺少或损坏等情况，应详细作好书面记录并要求房地产开发企业书面承诺更换或配齐的日期。
22.2若拟交付房屋的上述市政基础设施未在约定的期限内达到约定的条件，买受人可以依约定追究房地产开发企业的违约责任。 第23条 查验房屋的装饰和设备 23.1按商品房买卖合同或商品房预售合同及其附件及补充协议的约定查验拟交付房屋内的各项装饰和设备是否符合约定标准。
23.2若拟交付房屋的各项装饰和设备不符合约定标准，买受人可依据商品房买卖合同或商品房预售合同的约定要求房地产开发企业赔偿双倍装饰、设备差价，或在一定期限内予以更换。合同另有约定的，从其约定。 第24条 查验约定的公共设施 24.1按商品房买卖合同或商品房预售合同及其附件和补充协议的约定查验公共绿地、公共道路、公共停车场、幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等公共设施是否如期达到约定条件。
24.2若上述公共设施未能如期达到约定使用条件，买受人可以依约定追究房地产开发企业的违约责任。
第25条 查验设计和规划 25.1查验拟交付房屋及其所在楼座、所在小区的设计或规划是否变更。
25.2经查验发现房地产开发企业未经审批单位批准擅自变更拟交付房屋及其所在楼座、所在小区的设计或规划或有关变更未在规定的期限内书面通知买受人的，买受人可按商品房买卖合同或商品房预售合同的约定选择退房或采取其他处理方式。 第26条 对房地产开发企业提供的房屋交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”等字样，并由房地产开发企业和买受人在注明处签字或盖章。
第27条 退房权的行使
27.1买受人在实地查验房屋的过程中，发现房屋存在法定或约定的可以退房的情形，应及时作出是否退房的决定。 27.2买受人选择退房的，应在退房权产生之日起一年内书面通知房地产开发企业；房地产开发企业催告的，应于收到催告之日起三个月内书面通知房地产开发企业；商品房买卖合同或商品房预售合同对行使退房权的期限有明确约定的，从其约定。
第六章 房屋交接
第28条 房屋为住宅的，房地产开发企业向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第29条 买受人经实地查验对房屋无异议或对房屋的修复结果无异议，签署房屋交付核验单或交屋单等书面交接文件。
第30条 买受人按照实测面积与房地产开发企业据实结算房款，向房地产开发企业交付商品房买卖合同或商品房预售合同约定的且不违反国家法律、法规规定的其他费用；交付相关费用后，注意向房地产开发企业索取发票或收据。
第31条 买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方（如前期物业管理企业）处领取房屋钥匙和水、电、气表的专用充值卡片；若水、电、气表为非智能表，应与房地产开发企业一起核对并记录水、电、气表底数或通过技术手段将底数清零。
第32条 办理房屋交接手续时，律师应提醒买受人注意房屋保修期的时限，以免错过保修时间。 第七章 办理物业管理手续
第33条 审核房地产开发企业选定的前期物业管理企业的资质。
第34条 买受人向物业管理企业交纳物业管理费；物业管理企业不得要求买受人一次交纳一年以上的物业管理费用；买受人应根据商品房买卖合同或商品房预售合同或根据物业管理协议以及业主公约的约定向物业管理企业交纳物业管理费。
